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西北化工溢價賣地實為折價 券商估值超賣價3倍

《每日經濟新聞》昨日  (9月13日)報道西北化工(000791,收盤價7.13元)向實際控制人永新集團回售40畝土地,議案雖然在股東大會上獲得通過,但也收到超過500萬的反對票,占表決股份數量的四成,投資者反對的原因是質疑西北化工賤賣土地。

      投資者的質疑不無道理,因為此前券商分析師給出的報告顯示,老廠區120畝土地值7億,換算下來,40畝則值2.3億元,超出賣價6100萬2.8倍。

      實際控制人回購土地

      在8月24日的公告中,西北化工透露,公司原涂料生產廠區位于蘭州市城關區東崗東路1205號,2007年按照政府“出城入園”的政策要求完成整體搬遷, 在城關區北龍口永新化工園區建成新涂料生產線。原廠區120.709畝工業用地因為存在各種障礙,不具備商業出讓(招拍掛)條件,便閑置至今。

      此次賣給實際控制人永新集團的土地面積為40畝,位于老廠區東南角,公司稱地塊緊鄰家屬區,是商業開發價值最低的部分。公司工作人員此前曾向《每日經濟新 聞》記者透露,地塊是10年前向永新集團買的,土地原值3360.39萬元,截至到2011年7月29日,賬面凈值為2887.65萬元;地面建筑物面積 16638.13平方米,原值1096.05萬元,賬面凈值518.66萬元。

      根據甘肅省國土資源廳、省物價局  《關于蘭州市區基準地價的批復》(甘價服務[2003]26號),標的土地類型為一級、工業地價為984元/平方米,該40畝標的土地基準地價合計為 2624.01萬元。甘肅方家不動產評估咨詢有限公司進行了評估,認為總地價應該為3208.02萬元,建筑物總價應為751.12萬元。

      按慣例,永新集團完全可以以評估價進行交易,但他們沒有,而是決定給予西北化工在該土地原值3360.39萬元的基礎上溢價60%的現金補償,即 5376.724萬元;對建筑物按評估值給予751.12萬元現金補償,交易價格最終確定為6127.844萬元,如此慷慨的理由是“為維護上市公司及全 體股東權益”。

      土地未閑置  公司涉嫌虛假陳述

      西北化工的這份董事會決議公告,疑點多多!

      首先,老廠區這120.709畝工業用地并沒有閑置,而是被西北化工控股70%的子公司永新置業充分利用。8月29日,永新置業辦公室徐主任對當地媒體 《科技鑫報》說:“土地就是資本,如何以最好的模式運營土地,是獲得較高收益的前提。”在西北化工搬遷后,永新置業“騰空一處,出租一處”,拆除了原廠地 上的廠房,新搭建臨時彩板房3800平方米,以東部商圈商貿物流云集的優勢,在經營區域內引進物流公司70余家,探索并開辟了一個商貿和物流為主的商業模 式,使永新置業的經營收入由5年前的不足500萬元達到了去年的2600多萬元。

      “這只是在整體開發未實施之前,我們利用舊廠房、場地所取得的成果。”徐主任表示。

      《每日經濟新聞》記者查閱了西北化工2010年年報發現,其商貿物流及物業收入為2460.95萬元,與永新置業去年2600多萬元的收入相差無幾。永新置業的這一說法無疑證明,西北化工該土地“閑置至今”的說法與事實不符!

購地價格低于市價

      西北化工為什么要說謊?答案就藏在公司與實際控制人的交易價格中。

      這40畝土地于2004年取得土地證,土地證書號為“蘭國用(2004)第C06555-2號”,土地使用年限應該為50年。公司也是從那時起對地塊進行 攤銷,7年多時間下來,3360.39萬元的原值變成2887.65萬元的賬面凈值,土地使用權剩余期限由50年變成42.92年。

      土地原值3360.39萬元,評估價只有3208.02萬元,7年多時間不但沒有升值,還貶值了152.37萬元。以最后6127.844萬元的成交價折算,每畝也只有153.19萬元。

      值得注意的是,西北化工老廠區位于蘭州市的中心地帶,被稱為“東部商圈”,周圍地價為500萬元~700萬元/畝。連當地媒體都說,這一帶建成了瑞德摩爾、東部品牌服飾廣場等一批批發市場,已經成為輻射甘、青、寧、新,是西北最大的服飾類專業批發市場。

券商:40畝土地值2.3億元

      那這塊土地到底值多少?證券公司研究機構的報告提供了參考。

      去年5月10日,華龍證券研究中心曾發表一份名為  《西北化工  產品結構改善提升涂料主業盈利能力》的研究報告,當中專門提到老廠區地塊。報告稱:“目前,公司老廠區工業用地轉為商業用地的報批工作正在積極推進。原廠 區117畝土地位于極具升值潛力的東部商圈,在招拍掛程序完成后,若公司能獲得該土地的使用權,則公司計劃發展商貿物流業務。根據市場價格估算,公司 117畝土地目前價值為7億元左右。”

      雖然117畝與實際120.709畝有些差距,但也相差不大。照此推算,40畝土地應該值2.3億元左右。《每日經濟新聞》記者昨日采訪了上述報告的分析師,她表示:“數據沒有問題,現在還有升值,7億絕對值,那地方可是市中心。”

      此外,老廠區的土地原為工業用地,目前向商業用地變更的工作正在推進中。天相投顧去年3月11日名為《西北化工:主業出現拐點,新技術前景看好》的報告也 提到,“公司因‘出城入園’政策,在廠房搬遷后仍擁有原廠區117畝工業用地,目前正處于土地性質變更為商業用地階段。”永新置業的徐主任證實了券商的說 法,他曾對媒體表示:“土地變性工作正在加緊實施。”

      這也就是說,土地使用性質變更工作早于西北化工擬出讓這部分土地之前,然而永新集團偏偏以工業土地標準進行回購,口口聲聲說“為維護上市公司及全體股東權 益”,并給出所謂的“現金補償”。只是,即便給出現金補償,相比500萬元~700萬元/畝的市價,153.19萬元/畝的回購價仍逃不掉賤賣的嫌疑。

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